투자부동산과 유형자산 비교 & 투자부동산의 후속측정

투자부동산이란?

투자부동산은 수익 창출 목적으로 보유되거나 사용되는 부동산을 말합니다. 이는 주로 임대 수입을 얻거나 자본가치 상승을 기대하며 장기적으로 보유하는 부동산입니다. 투자부동산은 주택, 상업용 건물, 쇼핑 센터, 사무실 빌딩 등 다양한 형태가 있을 수 있으며, 소유자가 직접 사용하기보다는 재정적 투자 목적으로 보유하는 것이 특징입니다.

투자부동산의 특징:

1. 수익 창출: 투자부동산은 주로 임대료 형태로 정기적인 수익을 제공하며, 부동산 가치의 상승을 통해 장기적인 자본 이득을 목표로 합니다.
2. 장기 투자: 대부분의 투자부동산은 장기적인 투자 목적으로 구입되며, 시간이 지남에 따라 가치가 증가할 것으로 예상됩니다.
3. 시장 조건의 영향: 투자부동산의 가치와 수익성은 경제 상황, 금리 변동, 지역적 특성 등 다양한 외부 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다.

회계 처리:

회계 기준에 따라 투자부동산은 운영 부동산과 구분되어 처리됩니다. 이는 일반적으로 공정가치 모델 또는 원가 모델을 사용하여 재무제표에 반영됩니다.

• 공정가치 모델: 투자부동산의 가치가 매년 시장 가격에 따라 재평가되고, 변동이 손익계산서에 반영됩니다.
• 원가 모델: 투자부동산이 원가에서 감가상각과 손상 손실을 공제한 값으로 장부에 기록됩니다.

투자부동산을 보유하는 것은 자산 포트폴리오 다양화, 수익 창출, 자본 가치 증대 등 다양한 재무적 목표를 달성하기 위한 방법으로 활용됩니다. 그러나 시장 변동성, 관리 비용, 유지 보수 요구 사항과 같은 위험 요소도 고려해야 합니다.

투자부동산이 맞아요
시세차이 목적으로 보유한 토지
장래사용목적을 결정하지 못한 채로 보유한 토지
직접 소유하고 운용 리스로 제공하는 건물
운용리스로 제공하기 위해 보유하는 미사용건물
미래 투자부동산용 건설중인 부동산

투자부동산이 아니에요
3자를 위하 건설중인 부동산 (3자꺼임)
자가사용부동산 (유형자산)
금융리스로 제공한 부동산 (3자꺼)
종업원이사용하는 부동산(유형자산)

투자부동산과 유형자산의 차이?

투자부동산과 유형자산은 부동산 및 기타 물리적 자산을 다루는 방식에서 중요한 차이점을 가지고 있습니다. 이러한 차이는 주로 자산의 사용 목적과 회계 처리 방식에서 나타납니다.

투자부동산:

• 목적: 투자부동산은 주로 임대 수익을 얻거나 자본 가치 상승을 기대하여 보유하는 부동산입니다. 이는 소유주가 직접 사용하기보다는 재정적 이익을 목적으로 하는 부동산입니다.
• 회계 처리: 투자부동산은 일반적으로 공정가치 모델에 따라 회계 처리될 수 있으며, 이 경우 시장 가치의 변동이 손익계산서에 직접 반영됩니다. 또한 원가 모델을 적용할 수도 있지만, 공정가치 모델이 더 일반적입니다.
• 감가상각: 투자부동산은 일반적으로 감가상각의 대상이 되지 않습니다(건물의 경우 제외).

유형자산:

• 목적: 유형자산은 기업의 일상적인 운영에 사용되는 물리적 자산으로, 기계, 건물(운영용), 차량, 컴퓨터 등이 포함됩니다. 이들은 기업의 생산, 공급, 행정 작업 등에 직접적으로 사용됩니다.
• 회계 처리: 유형자산은 원가 모델에 따라 회계 처리되며, 취득 원가에서 감가상각 및 잠재적 손상 손실을 차감합니다. 유형자산의 가치는 일반적으로 시간이 지나면서 감소하는 것으로 인식됩니다.
• 감가상각: 유형자산은 그 유용 생활에 따라 감가상각의 대상이 되며, 이는 자산의 비용을 그 사용 기간 동안 균등하게 분배하는 과정입니다.

주요 차이점:

• 사용 목적: 투자부동산은 재정적 이익을 목적으로 보유하는 반면, 유형자산은 기업의 운영에 직접적으로 사용됩니다.
• 회계 처리: 투자부동산은 공정가치 모델을 통해 가치 변동을 손익으로 인식할 수 있는 반면, 유형자산은 원가에서 감가상각을 공제하여 장부가액을 계산합니다.
• 감가상각: 투자부동산(건물 제외)은 일반적으로 감가상각 대상이 아니지만, 유형자산은 사용 기간 동안 지속적으로 감가상각됩니다.

이러한 차이점은 재무제표 해석 및 부동산 및 자산 관리 전략 수립에 있어 중요한 고려 사항입니다.

투자부동산의 후속측정

투자부동산에 대한 후속 측정은 크게 두 가지 방법, 원가 모형(Cost Model)과 공정가치 모형(Fair Value Model)을 사용하여 이루어질 수 있습니다. 각 모델은 투자부동산의 가치와 수익성을 평가하는 방법에 있어 서로 다른 접근 방식을 제공합니다.

원가 모형 (Cost Model): (손상이 있다)

원가 모형에서 투자부동산은 취득 원가에서 누적된 감가상각과 누적된 손상 손실을 차감한 값으로 장부에 기록됩니다.

• 후속 측정: 취득 후, 투자부동산의 장부가액은 정기적으로 검토되며, 필요한 경우 손상 손실이 인식됩니다. 손상이 발생한 경우, 손상 금액은 손익계산서에 반영되며 장부가액에서 차감됩니다.
• 감가상각: 건물과 같은 투자부동산 구성요소는 유용 생활 동안 감가상각됩니다. 이 감가상각 비용은 기간별로 손익계산서에 비용으로 인식됩니다.
• 장점: 원가 모형은 간단하고 일관된 방식을 제공합니다.
• 단점: 시간이 지남에 따른 자산 가치의 변동을 반영하지 못할 수 있습니다.

공정가치 모형 (Fair Value Model): (공정가치 모형 하에서는 손상X)

공정가치 모형에서 투자부동산은 매 기간마다 공정가치로 평가되며, 평가 결과는 직접 손익계산서에 반영됩니다.

• 후속 측정: 투자부동산의 공정가치는 시장 조건과 부동산의 상태 등을 고려하여 매 기간마다 재평가됩니다. 공정가치의 변동은 그 기간의 손익으로 인식됩니다.
• 감가상각: 공정가치 모델을 적용할 경우, 투자부동산은 감가상각의 대상이 되지 않습니다.
• 장점: 시장 조건의 변화를 더 잘 반영할 수 있어 현실적인 자산 가치 평가를 제공합니다.
• 단점: 시장 가치의 변동성이 높은 경우 결과가 불안정할 수 있으며, 정확한 공정가치를 평가하기 위해 전문가의 평가가 필요할 수 있습니다.

선택과 일관성:

기업은 한 번 투자부동산에 대한 측정 모델을 선택하면, 동일한 유형의 투자부동산에 대해서는 일관되게 해당 모델을 적용해야 합니다. 예를 들어, 모든 투자부동산에 대해 원가 모델을 채택한 기업은 계속해서 원가 모델을 사용해야 하며, 이를 공정가치 모델로 임의로 변경할 수 없습니다. 변경이 필요한 경우에는 기준에 따라 적절한 공시가 요구됩니다.

주의 : 투자부동산은 공정가치모형이라 불리우고 유형자산은 재평가모형으로 불리운다.